——三亚市住房保障与房产管理局负责人政风行风热线答群众问
本报记者 黄世锋 实习生 赵莉娅 韦仲庆
编者按：
由市纠风办、市委宣传部、市监察局等单位联合主办的三亚《政风行风热线》自去年6月15日正式开播以来，紧紧围绕市委、市政府的中心工作和社会各界关注的热点难点问题，以“为百姓说话，替政府分忧，促行风建设，建和谐三亚”为主旨，通过电波解答了群众关心的问题，促进了三亚的政风、行风建设，为构建和谐三亚奠定了坚实的基础，赢得了各级领导和社会各界人士的高度赞扬。日前，市住房保障与房产管理局负责人走进直播间，与广大听众互动交流。
我市住房保障建设工作目前进展如何？
问：据了解，《三亚市2008-2012年经济适用住房和廉租住房建设规划》已向社会公布。请问，我市经济适用房建设工作目前进展如何？（市民）
答：据调查统计，目前我市低收入困难家庭有3650户，其中低保住房困难1759户，行政事业单位住房困难1891户。为了解决我市中低收入住房困难问题，满足本市居民日益增长的住房需求，根据国务院和省政府的政策要求，我市已经制定并颁布了2008-2012年住房建设规划，明确了我市经济适用房建筑面积为26万平方米、3218套，廉租住房建筑面积约25万平方米、4450套。市委、市政府非常重视此项工程，主要领导经常过问、指导，目前已到位资金3.3亿元，规划设计已完成，土地征收等有关手续正在抓紧完善。根据市委常委会讨论并通过的《三亚市经济适用住房、廉租住房建设方案》，我市2008年的经济适用住房、廉租住房建设今年分迎宾路北侧荔枝沟村道旁及原天涯水泥厂生活区两大片区实施。拟建设的两片区项目可为我市提供经济适用住房9.715万平方米、1087套,占本市低收入住房困难家庭3650户的29.8%；廉租住房6.1万平方米、1121套，可保障本市低保住房困难家庭946户的住房需求，尚有175套廉租住房作为临时周转房；预计今年年底可全面开工建设。（三亚市住房保障与房产管理局局长 李洪海）
购买在建商品房是否先办理备案登记手续？
问：本人欲购买一套在建商品房，请问是否要先办理备案登记手续？（市民）
答：是的。实行新建商品房预售备案登记的主要目的是为了加强商品房预售管理，维护购房者的合法权益，防止一房多卖。一旦在三亚市房地产交易中心办理了商品房备案登记，即可防止开发商再卖给他人，且可对抗涉及开发商的司法查封、抵押，最终分户产权证办理到备案登记的购房人名下。（三亚市住房保障与房产管理局局长 李洪海）
订购预售商品房登记备案后是否可提出撤消？
问：我订购了一套预售商品房，签订了合同，也进行了登记备案，现在由于我自身的原因，想向开发商提出撤消买卖合同、变更登记备案，可以吗？（市民）
答：根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）第七条“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付，预购人取得房屋所有权之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续”的规定，结合三亚实际，我局于2007年4月制定了关于预售商品房买卖合同撤消、变更登记备案的规定。（1）符合下列条件之一的，可以撤消商品房预售登记备案：持有法院或者仲裁机构有效的法律文书的；买卖双方自愿解除合同且税务机关尚未登记备案的。（2）符合下列条件之一的，买卖双方可以变更商品房预售登记备案：夫妻双方要求在买卖合同中添加或者删减夫妻一方的；夫妻双方要求在买卖合同中添加子女姓名的；经子女书面同意，夫妻双方要求在买卖合同中删减子女姓名的；夫妻双方书面同意更改为子女姓名的。
对于买卖双方自行解除合同的，被解除合同的商品房在进行销售的，须按现时市场交易价格和现时交易时间签订商品房买卖合同，方可给予备案登记。（三亚市住房保障与房产管理局局长 李洪海）
房子实际面积小于约定的面积该如何处理？
问：我与某房地产公司购买一套新建的商品房并签订合同，交房时实际面积小于《商品房买卖合同》约定的面积，该如何处理？（市民）
答：《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，协议内容真实、合法、有效，应继续履行。房地产公司未按合同约定面积交房，属违约，应承担相应的违约责任，按合同中双方约定的面积确认及面积误差条款处理，没有约定的按《商品房销售管理办法》第20条规定约定面积误差异处理办法的原则处理。具体是：面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房款；面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，同时支付已付房款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内的（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。（三亚市住房保障与房产管理局副局长 陈福利）
购房后何时能拿到产权证？
问：本人在三亚某楼盘购买一套新建商品房，已付完全款并签订了合同，什么时候能拿到产权证？（市民）
答：三亚市政府为方便给购房者办理产权证，依据三府[2006]140号文第三条：“开发商在商品房转让过户前应将已经国土、房产部门确认并加盖印章的测绘结果送房地产交易中心备案，以此作为发放分户土地房屋权证的房屋建筑面积标准和土地分摊面积标准”和第七条：“新建商品房分户交易，提供材料齐全的只要购房者纳完契税、印花税，即可交易发证”和第九条：“商品房分户过户手续实行窗口一站式办理制，由房产管理局统一办理。新建商品房成批量办理过户手续的，不超过15个工作日办结”的规定，只要购房者缴完成自己应缴的契税、印花税，发展商在15个工作日内即可为购房者办理完产权证。（三亚市住房保障与房产管理局副局长 陈福利）
外地人购买原集资房如何办理房产权证？
问：我是外地人，户口不在三亚，请问外地户籍人员购买本市原集资房如何办理个人房产权证？（外地人）
答：根据《三亚市城镇职工集资建房遗留问题处理办法》（三府办[2007]183号）第六条规定，“非三亚市城镇户口人员已经购买了本市集资房的，一律按购买商品房规定办理。”即填写统一的商品房购房合同，通过评估，交缴分摊的地价款和交缴相关的税费等即可办理个人房产权证书。但办理个人房产权证，需在该幢住宅楼《土地房屋权证》（总证）办好后，才能办理个人房产权证。（三亚市住房保障与房产管理局物业管理科科长 陈泉）
拥有部分产权的房子如何过渡为全产权？
问：我原来购买了一套房改房，个人产权占60%，现在想要过渡为全产权，应该怎么办理？（市民）
答：三亚市人民政府《关于三亚市加快职工购建住房向全部产权过渡的意见》（三府[2001]126号），主要精神是：产权过渡坚持自愿的原则；过渡房价款以原购房款总额为基价，并结合产权比例计算；购买96年前建成的旧公房，适当返还部分维修费由职工个人自修住房。部分产权集资房全产权过渡，无维修费返还。办理时须提供如下材料：房产证原件与复印件；原购房合同原件与复印件；夫妻双方户口、身份证原件与复印件；原购房收据原件与复印件。同时，填写房改房过渡合同和相关表格后即可办理，并可确权办证。（三亚市住房保障与房产管理局物业管理科科长 陈泉）
市民如何申请经济适用住房及廉租房？
问：申请购买经济适用住房及租住廉租住房的条件是什么？（市民）
答：我市经济适用住房根据《三亚市经济适用住房开发建设管理办法》（三府[2007]84号）进行开发建设和管理。申请购买经济适用住房应同时具备下列条件：持有三亚市区居民户口，家庭成员中至少一名取得本市居民户口5年以上；家庭收入符合本市低收入家庭收入标准；无住房或现住房人均建筑面积低于16平方米以下（含16平方米）。我市廉租住房根据《三亚市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（三府【2006】136号）进行管理。申请租住廉租住房应同时具备下列条件：具有三亚市区居民户口，无住房或家庭人均住房面积13平方米以下的（人均超出13平方米以上的破旧危房特殊处理），低保住房困难家庭可办理申报。（三亚市住房保障与房产管理局政策法规与拆迁科科长 林森）
如何优先获得经济适用住房购买资格?
问：我是三亚居民，请问如何优先获得经济适用住房购买资格?分房名单何时公布?经济适用住房可否进行上市交易？（市民）
答:市政府办于今年5月颁布了《三亚市保障性住房资格审核工作方案》（三府办[2008]102号）。方案指出，凡是购买经济适用住房和租赁廉租住房的家庭都要按照市政府规定的条件进行资格审核，审核实行严格的“两级公示”、“三级审核”的工作机制。资格审核实行打分制和按得分高低进行轮侯购（租）住房。具体评分标准详见审核工作方案；工作时间安排，大约于今年12月公布分房名单。
根据国家《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第三十条规定：经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。（三亚市住房保障与房产管理局政策法规与拆迁科科长 林森）
住宅专项维修资金如何支出？
问：我们是三亚某小区的业主，请问住宅专项维修资金如何缴存、管理和使用？（市民）
答：根据建设部财政部《住宅专项维修资金管理办法》和海南省建设厅琼建住房（2008）63号、琼建住房（2008）67号文件规定，商品房在办理入住手续15天前，业主应交存住宅专项维修资金，其标准是：商品住宅、非商品住宅每建筑平方米交存60元人民币，售后的公有住房每建筑平方米交存55元人民币。
住宅专项维修资金管理的根本原则是所有者（业主）决策，政府监督，资金存在财政专户，市住房保障与房产管理局住宅专项维修资金管理办公室负责资金管理的日常业务工作。业主大会成立后，经占业主总人数三分之二且房屋建筑面积占三分之二的业主同意，维修资金可划转到业主委员会管理；住宅专项维修资金主要用于共用部位（区域）共用设施大修、中修。维修项目、维修金额须经三分之二以上业主同意。没有划转业主委员会管理的。使用支付按建设部财政部《住宅专项维修资金管理办法》和《三亚市商品房屋维修基金管理暂行办法》规定的程序，到市住房保障与房产管理局住宅专项维修资金管理办公室办理有关手续并报市财政部门监督使用。（三亚市住房保障与房产管理局办公室副主任科员 林世川）
安置房未建好被拆迁户临时居住如何解决？
问：实施房屋拆迁需要安置时，安置房尚未建好，请问被拆迁户住哪？（市民）
答：在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费，被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。临时过渡期限由拆迁人和被拆迁人协商确定，一般不得超过18个月。拆迁人不得擅自延长过渡期限，因拆迁人的责任延长过渡期限的，拆迁人应当自逾期之日起增加支付临时安置补助费。（三亚市住房保障与房产管理局办公室副主任科员 林世川）
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